多忙な医師こそ不動産投資で節税を。メリットと注意点紹介

不動産投資の節税効果はどれくらい？

医師のみなさんが不動産投資を検討する際、正しく理解するべきはその節税の効果となります。

節税効果を事例で解説

例えば下記の前提で物件を購入したとします。
解説のため前提は不自然ですが無理やり作っています。

物件購入価格　　2,000万円
借入金額　　　　2,000万円
家賃収入年間　　　200万円
借入金返済額年間　200万円(利息なし)
必要経費年間　　　250万円(内容は減価償却費のみ)

こういったケースの場合、金銭の収支は、200万円の受取家賃と借入金の返済の200万円となりますので0円ですね。
それでいて、税金計算は家賃収入200万円から必要経費250万円を引いた50万円の赤字となり、この50万円を他の所得と相殺できます。
※土地等の負債利子の損益通算の特例はここでは考慮せず解説します

前回解説させていただいた税率で節税の効果が確認できますが、節税の効果は個人差があり、5％から45％でしたね。

さらにこの物件を購入から5年超えて、1,000万円で売却したとします。
そのまま売却対価1,000万円で借入金残高1,000万円は全額返済します。

売却価格　1,000万円
簿価　　　750万円(2,000万円－250万円減価償却費×5年)
売却益　　　250万円

この売却益ですが、5年超の不動産の場合、税率は住民税を含めて20％となります。
今の数字良く見比べてもらうと。
50万円の赤字は毎年他の所得と相殺し、節税効果は5％から45％でした（所得税のみ）。
5年間で250万円相殺され、節税できています。

売却時に課税される売却益250万円については20％の税率となります。
毎年の節税の効果が20％を超えていれば節税ですし、これ以下ですと節税にはなりません。

これが不動産投資節税と言われる節税です。
こんなにうまくいくのか？
疑わしく思われる方もいるでしょう。

具体例をわかりやすく数字を置いて解説してみましたが、このように節税をきれいに決めるには、前提となる不動産がかなり好条件でなくては成立しません。

運用益が赤字で物件価値も崩れてしまうケースは少なくありません。
そのため、不動産投資は確実な予測をおこない、しっかり計画を立てて実行する必要があるのです。

節税以外の不動産投資のメリット

不動産投資には、節税効果以外のメリットもあります。医師のみなさんにとっても重要な、「ファイナンシャルプランニング」に非常に便利な効果を期待できるのです。

①年金効果

物件購入の際に借り入れた銀行融資を完済した後は、受取家賃がそのまま入金されることになります。
融資の完済のタイミングを現役引退のタイミングに合わせれば、そこからは年金の上乗せで家賃を受け取ることが可能です。

②生命保険効果

銀行の融資を受ける際には、団信生命保険がセットに加入します。残債が残った状態でお亡くなりになった場合には保険により返済されるのです。

残された遺族は借り入れのない不動産の家賃がそのまま入り続け、遺族の生活収入の助けとなる遺族年金効果を期待できます。
また、売却すれば一時的なまとまった入金となりますので、生命保険の受取りと同様の効果があります。

まとめ

ここまでで不動産投資の節税の効果を中心に説明しましたが、目的は節税ではなく投資です。
節税効果が薄くても、投資効率のいい好物件と出会うこと。またそれを判断できることが重要となります。

そのためにも、不動産投資する際はかならず不動産の勉強を十分にしてから始めるようにしてください。

不動産投資の一番のメリットは節税ではなく、年金効果や保険効果など幅広くファイナンシャルプランニングをカバーできる利便性です。

また今回解説はしておりませんが、デメリットの理解もしっかりおこなってください。